Abschluss September 2017

Der September war mehr oder weniger ein ruhiger Monat. Das lag vor allem daran, da ich formal nichts Neues abzuwickeln hatte und somit das „operative Geschäft“ sehr passiv war. Ich habe mich eine Menge mit Neu-Akquise beschäftigt, was das Lesen einer Menge Exposés und Kommunikation mit Maklern und Banken mit sich brachte. Insgesamt hatte ich erstmals Einkommen aus meinen letzten 9 erworbenen Wohnungen, daher kommt der große Anstieg bei den Immobilien. Außerdem hat P2P auch wieder mehr Geld abgeworfen. Insgesamt bin ich bei 32% meines Ziel-Portfolios, wobei durch einige Kosten (Malerarbeiten/Makler/Fenster-Austausch) der Wert schwankt.

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Die etwas weiter vorn beschriebene ETW14 habe ich nicht gekauft, am Ende wurde es mir etwas suspekt. Der Betreuer der Mieterin war 1 Monat im Urlaub und die Wohnung konnte daher 1 Monat nicht besichtigt werden. Um Ersatz hat sich der Eigentümer nicht gekümmert, er konnte die Wohnung auch anderweitig sehr gut verkaufen. Ich kaufe allerdings nicht ungesehen, daher Finger weg. Außerdem wollte ich das Geld für mein zukünftiges MFH-Projekt sparen.

Aktueller Stand meiner 19 Wohnungen

Alle meine bisherigen Wohnungen laufen rund. Bei dem neu eingekauften 3er Wohnungspaket stehen zwei Wohnungen leer, die habe ich so übergeben bekommen. Fast hätte ich sogar 2 neue Mieter gehabt, leider sind die einen Tag vorher abgesprungen. Ich bin aber sehr zuversichtlich, dass ich im Oktober neue Mieter finde. Da ich diese Wohnung zu 110% finanziere, sind ein bisschen Anfangs-Kosten ok.

Meine ETW1 war ab dem Kauf mit leichtem Defizit. Nach der Mieterhöhung (Januar 2017) hatte ich immer noch einen negativen Cash von 9€ für die Wohnung. Nun habe ich mich richtig um die Vermietung des dazugehörigen Parkplatzes gekümmert (mit Makler) und schon habe ich 57€ mehr. Somit ist diese Wohnung voll im Plus und nur noch ETW2 ist leicht negativ (-12€)

Bei dem 5er Wohnungspaket sind ebenfalls alle Mieten sofort regulär eingegangen, wobei eine Wohnung noch in der Umstellung von Zahlung durch Arbeitsamt auf Zahlung durch Mieter ist.

Allen Mietern der fünf Wohnungen hatte ich die Miete um 20€ erhöht, wobei zwei sofort zugestimmt haben und der Rest wahrscheinlich bis Ende November folgen wird. Die Mieten in diesen Wohnungen wurden noch nie erhöht und die Mietverträge bestanden teilweise seit über 30 Jahren… DDR-Mietverträge in Mark lassen grüssen.

Somit kann ich sagen, dass alles ziemlich rund läuft und gut von Zuhause zu bewältigen ist. Einzig die unterschiedlichen Daten der Mieteingänge sind etwas nervig. Eine Mieterin überweist immer sehr früh (am 28. des Vormonats), andere überweisen erst am dritten oder vierten eines Monats. Daher muss ich fast immer eine Woche mein Konto intensiv tracken. Aber ich glaube, man gewöhnt sich dran. Vielleicht schaue ich in Zukunft nur noch am Ende der ersten KW drauf.

Mehrfamilienhäuser

Im September hatte ich drei gute Mehrfamilienhäuser gefunden, aber alle wurden mir jeweils zwei Tage vor meinen Entscheid vor der Nase weg gekauft. Leider war meine Bank mit einer Woche Reaktionszeit nicht schnell genug. Es ist vor allem deswegen schade, weil die Häuser eine sehr gute Rendite hatten und ich schon den Gutachter bezahlt hatte. Es zeigt einmal mehr, dass man eine schnelle Bank bei der Hand braucht. Die Häuser sind alle etwas ausserhalb von Leipzig, da man in Leipzig nix anständiges findet.

Nichts desto trotz habe ich ein neues Objekt gefunden und ebenfalls eine schnelle Bankzusage bekommen. Heute schaut sich mein Gutachter das Haus an und gibt mir eine gute Aufstellung der zu sanierende Teile.

Zur generellen Finanzierung hatte ich zwei Banken angeschrieben und zwei mal ein positives Feedback bekommen. Allerdings will mich nur eine Bank unterstützen, da ich bei der anderen Neukunde wäre und das MFH als erstes Objekt dort anscheinend zu gross ist.

Einschätzung Bank1:

„Das Objekt macht auf den ersten Blick einen guten Eindruck und hat Charme. Auch der derzeitige Vermietungsstand ist schon mal eine gute Grundlage.
Dennoch habe ich meine Bedenken in Richtung der Ertragswertberechnung. Der benötigte Kreditbedarf in Bezug auf den zu ermittelnden Ertragswert des Gebäudes wird das Ganze nicht wiederspiegeln und der Modernisierungsbedarf fällt ziemlich hoch aus. Ob sich das Ganze dann noch rechnet und ob die Mieterhöhungen generiert werden können ist fraglich.
Des Weiteren wird es sich für Sie sehr schwierig gestalten bei solch einem Vorhaben die Bauüberwachung zu übernehmen, wenn Sie nicht vor Ort wohnen. 
Gerade wenn größeren Modernisierungsmaßnahmen ist einen vor Ort Kontrolle durch den Kreditnehmer sehr wichtig, da es ja hier auch um große Summen geht.
In Ihrer Situation würde sich ein fertiges Haus als Kapitalanlage mehr lohnen.“

 

Einschätzung Bank 2:

„Inzwischen habe ich mir die Unterlagen angeschaut. Das Objekt ist durchaus interessant. Wie bereits von Ihrem Gutachter erwähnt sollte jedoch zeitnah einiges getan werden. Das Objekt hat gutes Potenzial. Das Verhältnis Kaufpreis zu Miete ist gut. Wie bereits erwähnt, sollte der Preis jedoch noch etwas verhandelt werden. 
Die infrastrukturelle Anbindung ist gut die Vermietbarkeit wird als gut angesehen.“ 

Somit schätzen beide Banken und ich das Objekt als generell gut ein. Ich werde mich die nächsten Tage intensiv damit beschäftigen. Das Argument mit der Überwachung der Arbeiten und der Entfernung kann ich nicht nachvollziehen. Ich werde sowieso eine Verwaltung beauftragen, welche das Haus verwaltet und ebenfalls Arbeiten am Objekt überwacht. Das hatte der Voreigentümer aus München nicht und ist deshalb auf die Nase gefallen.

Das Haus ist in doppelter Hinsicht Neuland für mich:

Erstens ist es ein Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien. Bisher hatte ich immer nur Eigentumswohnungen. Ich bin gespannt zu sehen, wie sich das Haus anders als eine Eigentumswohnung verhält.

Als zweites stehen Sanierungen an. Das ist ebenfalls neu für mich. Zumindest in dieser Grössenordnung. Die Elektrik muss neu gemacht werden, die Heizungen ausgetauscht und eventuell auch die Bäder neu gemacht werden. Eigentlich würde ich gern alles auf einmal machen um eine Dauerbaustelle zu vermeiden, aber fünf der sechs Wohnungen sind bewohnt. Ich muss mir einen guten Plan überlegen. Auch was die Finanzierung angeht. Meine Bank wird die Sanierungen mitfinanzieren und schrieb folgendes:

Ich könnte mir gut vorstellen, dass ein Darlehen für Kaufpreis, Nebenkosten und Modernisierung ausreicht. Dieses würde ich während der Bauphase mit einem variablen Zinssatz versehen (1-1,5 Jahre). Hier sprechen wir über einen Zinssatz von 2,4 % ohne Bewertung der Sicherheit. Nach Fertigstellung und ggf. Neuvermietung oder Miet-Anpassung sollte ein Gutachten erstellt werden auf dessen Grundlage dann eine Zinsfestschreibung erfolgen kann. Während der variablen Zeit würde ich auch keine Tilgung vereinbaren. Anhand der dann tatsächlichen Vermietung bei Zinsfestschreibung sollte ein angemessener Tilgungs-Satz vereinbart werden.“

Das klingt für mich sehr gut. Das Geld steht sofort zur Verfügung und die Bank will sogar die Kaufnebenkosten übernehmen. Obwohl ich extra 20.000€ dafür angespart hatte. Im Ersten Jahr gibt’s eine 2,4 Annuität (statt der üblichen 4er), da keine Tilgung anfällt. Somit kann ich alles in die Sanierung stecken.

Ausserdem wird der „richtige“ Darlehensvertrag dann an dem sanierten und aufgewerteten Objekt ausgehandelt und nicht nach dem viel „tieferen“ Kaufpreis.

Die Kosten schätze ich extrem konservativ auf 30.000€ pro Wohnung, was im Maximum 150.000€ wären, da der Eigentümer schon eine Wohnung fertig hatte. Ich habe für meine Bank drei verschiedene Szenarien gerechnet (konservativ, mittel, optimistisch) und die Renditen wären von 8% – 14%.

Heute oder morgen werde ich das Gutachten meines Bausachverständigen bekommen. Danach habe ich den Finanzierungsbedarf und kann zwei Strategien aufstellen (alles sofort sanieren oder sanieren bei jeweiligen Auszug des Mieters). Diese Strategie stelle ich meine Bank vor und lass mir ein Angebot unterbreiten. Gleichzeitig werde ich den Kaufpreis verhandeln. Die Maklerin meinte, es wurden bereits Angebote von zwei anderen Interessenten abgegeben, die aber deutlich zu tief und sehr eng gestrickt waren. Wenn ich mit einer Finanzierung, einen Gutachten und einem Sanierungskonzept ankomme, habe ich sicherlich gute Chancen.

Sobald ich Neuigkeiten zu dem Deal habe, werde ich euch informieren. Dann gibt’s auch mehr Infos zu den Zahlen des Hauses (Lage, Miete, Kaufpreis, qm², usw.) und meiner Verhandlungs- und Kommunikationsstrategie mit Makler und Banken. Scheiße bin ich gespannt .

P2P Einkommen

Im September hatte ich P2P-Zins-Einnahmen von 681€, was nochmal  25% mehr sind als die 540€ im August. Ohne weiteres Zutun. Dabei habe ich sogar rund 4.000€ von meinen P2P Konten abgezogen, da dies nur kurzfristig geparktes Geld für meine zukünftigen Immobilien war.

Die Zinsen sind auf allen drei Plattformen gestiegen, wobei Bondera wieder die höchste Rendite abwirft und um mehr als 25% gestiegen ist. Mein Plan des gehebelten P2P-Portfolios geht bisher gut auf. Ich bin gespannt, wie es sich in Zukunft weiter entwickelt. Für die Rückzahlung des P2P-Kredites an meine Bank muss ich monatlich 500€ zahlen (Zinsen + Tilgung). Meine P2P Einnahmen decken also nicht nur meine P2P Kosten (Zinsen für den Kredit von 115€), sondern decken mittlerweile sogar die Tilgung. Es ist so, wie die sich selbst abzahlende Immobilie. Aber mit deutlich weniger Aufwand. Jetzt verstehe ich, warum Banken die lukrativsten Geschäfte der Welt machen. Geld aus dem Nichts schaffen (Zinsen).

Weiter vorne stand ein Kommentar zu Bondera, wo einige Leute in Bondera mit der Zeit immer weniger Zinsen generieren. Das ist auch logisch. Es handelt sich oft im Annuitäten Darlehen, wo die Rate gleich bleibt. Die Tilgung wird dann höher und die Zinsen geringer. Ein gleich bleibendes Zins-Niveau kann man also nur über Re-Investieren bekommen. Aber das ist sowieso der Plan bei diesen Plattformen. Einmal investieren, den „Portfolio-Manager“ aktivieren und so automatisch reinvestieren.  Ich bin noch am überlegen, ob ich hier Zinsen abschöpfe um diese in meine Immobilien zu investieren.

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(Bondera Gewinne)

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Start mit wenig Einkommen und schlechter Bonität

An einigen Stellen in meinem Beitrag wurde darauf hingewiesen, dass ich es vergleichsweise einfach mit Immobilien habe, da ich mit meinem Schweizer Gehalt eine sehr gute Bonität habe und dadurch bessere Konditionen oder überhaupt Kredite bekomme. Andere Leute mit 800€ Netto-Gehalt hätten dagegen keine Chance und für die das Immobilien-Kaufen reine Fantasie.

Und da muss ich sagen: Das stimmt zu 100%. Solange ich ein beschissenes Gehalt bekomme, ein schlechtes Mindset zu Geld & Bildung habe und keine Verantwortung übernehmen möchte, sind grosse Sprünge Wunschdenken.

Warum ist ein hohes Gehalt wichtig? Nicht weil man davon gut leben soll. Sondern weil man damit die Kredite bei den Banken bekommt und weil man dieses Geld investieren kann. Selbst bei einer 100%-Finanzierung durch eine Bank (die bekommt man bei guter Bonität), braucht man immer Kapital zum Bezahlen der Kaufnebenkosten. Wie beim Pokern  braucht man Kohle für den den big blind/small blind. Wenn du diese Kohle nicht  hast, darfst du nicht mitspielen. Und bei Immobilien sind das generell 10% des Kaufpreises. Meine Immobilien sind im Schnitt 45.000€ wert, also brauche ich bei 10% immer 4.500€.

Diese 10% sind eine Menge Holz, vor allem weil wir nicht nur eine Immobilie kaufen wollen. Daher müssen wir Geld sparen, um es investieren zu können. Danach soll sich die Immobilie selber tragen und eventuell noch Cash abwerfen. Aber um den Stein ins Rollen zu bringen, müssen wir erstmal investieren. Und wenn man wie ich schnell wachsen will, muss man viel investieren.  Dafür braucht man viel Gehalt. Mit meinem Gehalt kann ich monatlich mindestens 2.000€ sparen. Also kann ich mir alle zwei Monate eine neue Wohnung kaufen. Mittlerweile werfen meine Immobilien Cash ab, sodass ich aus dem Cash sparen und neu investieren kann. Ich brauche das hohe Gehalt also nicht für immer. Später kommt man auch wieder mit weniger aus, bzw. der Cash der Immobilien gleich einiges aus. Allerdings brauchen wir in der Wachstums-Phase das Geld, darum führt kein Weg herum.

Nun hat aber nicht jeder solch hohes Gehalt. Sicherlich könnte man erstmal fragen, warum verdienen die anderen Personen so wenig? Wieso gibt sich die Person mit unter 1000€ Netto zufrieden? Sicherlich gibt’s einige, die stehen noch am Anfang ihrer Karriere. Vielleicht in Ausbildung oder Studium.  Allerdings gibt’s auch ältere Menschen, die geben sich mit sowas zufrieden. Hatte das im engsten Bekanntenkreis. Im Grund genommen sind die Gründe auch egal. Die wichtige Erkenntnis ist: Mit diesem Gehalt kann man Immobilien vergessen, also muss man Gehalts-technisch was ändern. Sei es durch Arbeitsplatz-Wechsel, Berufswechsel, Standort-Wechsel, usw. Man muss aus der Comfort-Zone raus.

Dass ich als Taxifahrer, Krankenpfleger, Sozialarbeiter oder in der Gastro nicht reich werde, ist hinlänglich bekannt. Spätestens nach 1-2 Jahren Arbeit in diesen Berufen. Es gibt halt viele schlecht bezahlte Berufe und daran wird sich nichts ändern. Daran hat weder Wirtschaft, noch Politik Interesse.

Sehr oft hört man Leute schreiben „In meinen Beruf verdient man schlecht. In meinem Beruf hat man es  schwer etwas zu erreichen.“ Oft bemitleiden sich die Leute selber, wollen aber nichts ändern. Diesen Leuten kann man nicht helfen, jeder muss selbst Motivation aufbringen etwas ändern und verbessern zu wollen. Die Motivation und der Antrieb müssen von innen heraus kommen. Es wird Zeit für sein eigenes Leben Verantwortung zu übernehmen. Wenn man sieht, dass das eigene Leben schlecht ist, dann muss man die Verantwortung übernehmen und eine Entscheidung treffen. Eine Entscheidung etwas zu ändern. Diese Entscheidung ist die halbe Miete. Und dann natürlich zu der Entscheidung stehen und es durchziehen.

Danach kann man sich Gedanken über die verschiedenen Möglichkeiten machen. Hier eine kleine Auswahl:

1)      Arbeitgeber wechseln

2)      Beruf wechseln

3)      Selbstständig machen

4)      Nebenjobs machen

5)      Das Land wechseln

 

Einige Sachen davon sind einfacher zu bewerkstelligen, andere sind aufwendiger bzw. mit grösserer Energieanstrengung verbunden. Das wichtigste dabei ist: Egal wieviel mehr wir durch den Wechsel verdienen, wir müsse es sparen….oder zumindest einen grossen Teil davon. Wenn man durch den Wechsel 500€ mehr Netto hat, aber gleich ein grösseres Auto und eine grössere Wohnung besorgt, dann haben wir nix gekonnt. Sicherlich will man sich was gönnen, als Belohnung für den Mut. Das ist auch ok. Aber man sollte das auf ein Drittel beschränken. Wenn ich also monatlich 500€ mehr verdiene, dann kann ich 150€ davon ausgeben und 350€ sparen. Diese 350€ aufs Jahr hochgerechnet sind 4.200€ und somit die erste kleine Eigentumswohnung für rund 40.000€.

Das mag sich vielleicht langweilig anhören und eine einzelne Wohnung ist nicht besonders viel. ABER: Es geht darum, dass man es einmal macht, ein Gespür dafür entwickelt und sein Mindset ändert. Wenn man das einmal gemacht hat, dann sieht man den direkten Erfolg und macht es in Zukunft immer wieder. Ein weiterer Arbeitsgeber-Wechsel, eine Gehaltserhöhung, eine günstigere Wohnung. Plötzlich findet man am laufenden Band Möglichkeiten zur Verbesserung und zum Geld-Sparen fürs Investieren.

Niemand soll wie ein Askese leben. Mache ich auch nicht. Ich könnte auch 1.500€ mehr im Monat sparen und dann schneller Wohnungen kaufen. Es ist einfach eine Sache des persönlichen Geschmacks: Umso mehr ich spare, desto mehr kann ich investieren und desto schneller kann ich wachsen. Ein Mittelweg ist auch ok. Viele junge Immobilien-Investoren leben in einer 1-Zimmer-Wohnung und fahren einen alten Opel Corsa. Ich kenne einen, der fährt tagsüber Essen aus und hat nebenbei ein Immobilienvermögen von einer Million. Klingt erstmal komisch, aber das ist der Kompromiss den man in der Wachstumsphase eingehen muss.

Zwischenfazit: Sparsam leben und das Gehalt durch eine der oben genannten Möglichkeiten verbessern ist das allerwichtigste.

Ein guter Kumpel von mir arbeitet bei der Feuerwehr in Berlin. Seit Jahren erzählt er mir, dass er bei der Feuerwehr jedes anderen Bundeslandes 30% mehr verdienen würde. Also müsste er nur den Arbeitsort/Arbeitsgeber wechseln.

Eine Freundin ist Krankenschwester und verdient 800€ Netto. Nachdem sie mir ihr Leid erzählt hat, habe ich kurz gegoogelt. In der Schweiz verdienst du als Krankenschwester als Mindestlohn 3.000CHF. Nach wenigen Jahren Berufserfahrung 4.000CHF. Klar sind die Kosten höher, aber man kann auf akzeptablen Niveau sogar in Zürich von 2.000CHF leben. Dann lebt man in einer WG und kann 1.000CHF pro Monat sparen. Das wären dann 12.000CHF im Jahr und somit 2 Wohnungen pro Jahr.

Des Weiteren kenne ich Studenten, die täglich/am Wochenende/in Den Ferien arbeiten und sich somit das Kapital für eine Wohnung besorgen. Oder fleissige Handwerker, die sich selbstständig gemacht haben und danach ihr Einkommen verdreifacht haben.

Sicherlich sind diese Wechsel nicht ohne und man muss sein Leben umstellen. Man muss auf Sachen verzichten. Aber das macht man 5-6 Jahre und danach lebt es sich viel besser. Man muss sich eine Zeit lang anstrengen und in den sauren Apfel beißen. Wir müssen die gute Mobilität und die Möglichkeiten des Internets ausnutzen. Noch nie war es so leicht einen guten Arbeitsplatz zu finden und Immobilien zu kaufen. Aber aber aber…

Wer meinen Thread komplett gelesen hat, der kann nachvollziehen, dass ich es genauso so gemacht hatte.

·         In Deutschland hatte ich nach 3 Jahren Arbeit ein Gehalt von monatlich 2.000€ netto.

·         Danach bin ich in die Schweiz gegangen und hatte monatlich  6.100 CHF netto.

·         Nach einem Jahr habe ich meinen Arbeitgeber gewechselt und hatte monatlich 6.600 CHF netto.

·         Nach einem halben Jahr habe ich meinen Wohnort gewechselt und musste 500 CHF weniger Steuern bezahlen. Das waren 7.100 CHF netto.

·         Nach einem weiteren halben Jahr habe ich meine 13. Monatsgehälter auf 12.Monatsgehälter umstellen lassen. Dann war ich bei 7.800 CHF netto.

Meinen Lebensstandard habe ich nach dem Umzug in die Schweiz und nach dem Kauf meines Autos nicht mehr erhöht. Sicherlich fliege ich jetzt ein bisschen öfter durch die Welt. Aber dafür ist jede zukünftige Wohnung günstiger geworden (bin 3x umgezogen) und mein Party-Leben hat sich reduziert. Also habe ich jeden Monat mehr Geld übrig, welches ich sparen und dann investieren kann.

Und ja, ich bin dafür weit aus meiner Comfort Zone gegangen und habe Opfer erbracht. Ich habe meinen gesamten Freundeskreis und meine Familie verlassen. Das ist hart und damit muss ich jeden Tag kämpfen. Aber das mache ich gerne, da ich weiss wofür ich es mache. In fünf Jahren kann ich nach Deutschland zu meinen Freunden zurückkehren, bin finanziell frei und habe ein besseres Leben als 95% aller Deutschen.

Irgendwo hatte ich mal folgendes Zitat gelesen (sinngemäss).

„Zehn Jahre lang musst du so leben, wie 95% der Menschen nicht leben wollen. Danach kannst du den Rest deines Lebens so leben, wie 95% der Menschen leben wollen, aber nicht können.“

 

Also Arsch hoch, das eigene Leben verbessern und Disziplin zeigen!

Abschluss August 2017

Der August ist rum und damit ein sehr ereignisreicher Monat. Ich hatte den Eigentumsübergang von acht Wohnungen, ich habe 3 neue Bank-Kontakte für 100% Finanzierungen, ich beschäftige mich mit dem Erwerb meines ersten Mehrfamilienhauses und mein P2P-Einkommen ist um 300% gestiegen im Vergleich zum Juli. Somit ist mein passives Einkommen von Juli zum August um fast 90% gestiegen.

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Übergang von 8 Wohnungen

Anfang August hatte ich den Übergang meines 10er Wohnungspaketes in Schkeuditz. Nach langem hin und her (9 Monate) war es endlich soweit. Leider hat der alte Eigentümer Probleme mit der Verwaltung und kommt (noch) nicht an seine Miete von August ran. Die steht mir bereits zu, die Mieter hatten aber noch an die (Sondereigentums)-Verwaltung überwiesen. In Summe hatte die Verwaltung ein extrem schlechtes Bild abgegeben. Für die Verwaltergenehmigung brauchten sie 4 Monate. Ich hoffe, das läuft demnächst besser.

Ausserdem hatte ich am 31.8.2017 den Übergang meines 3er Wohnungspaketes im August. Also fast eine Punktlandung. Ich bin überrascht, dass dies so schnell ging. Der Eigentümer war kurz vor Notartermin verstorben und wir hatten uns alle auf einen langen Prozess vorbereitet. Ging aber schnell, auch wenn der Notar wieder ein Haufen Genehmigungen verschlafen hat. Da könnt ich kotzen. Für zukünftige Wohnungen suche ich einen neuen Notar. In dem 3er Paket steht eine Wohnung leer und eine weitere wird zum 1.10. leer. Ich hoffe der Makler findet schnell Nachmieter.

Des Weiteren wurde gestern das Geld für meine letzte Wohnung (ETW13) überwiesen. Wenn ich Glück habe, klappt hier der Eigentumsübergang auch noch heute (1.9.). Bisher habe ich aber noch keine Rückmeldung vom Eigentümer.

Mehrfamilienhäuser

In dem letzten Beitrag hatte ich es bereits angedeutet. Ich möchte mich in Zukunft auch mit Mehrfamilienhäusern beschäftigen. Mindestens eins MFH steht auch in meinen Zielen für 2017. Ich bin zuversichtlich. Ich habe letztes Wochenende fünf interessante Häuser gefunden und die Unterlagen angefordert.

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Drei der Häuser scheinen recht gut (Rendite 9%-10%) und ich habe die nächsten zwei Wochen Termine zur Besichtigung durch meinen Gutachter. Nach dem Gutachten, werde ich in die Verhandlungen mit den Verkäufern einsteigen und ich habe schon genaue Vorstellungen was ich will. Wenn ich viel Glück habe, lassen sich alle 3 Verkäufer darauf ein und ich habe die Auswahl. Wenn ich Pech habe, muss ich neu suchen und das Geld für den Gutachter war für die Katz. Sobald es mit einem MFH konkreter wird, werde ich mehr Infos dazu vorstellen.

Bank-Kontakte

In der Vergangenheit hatte ich ein paar Banken angeschrieben und von vielen eine Absage bekommen (Steuer-Ausländer). Jetzt waren 4 Monate rum und ich habe einige Banken erneut angeschrieben. Und siehe da, zwei wollen mit mir zusammenarbeiten und bieten plötzlich tolle 100% Finanzierung Konditionen. Ihr erinnert euch an meine ETW14 für 55.000€ weiter vorne? Dafür hat mir eine Bank eine 100% Finanzierung mit 1,24% Zins angeboten (5Jahre). Mega geil! Einziger Wermutstropfen sind die 2.91% Tilgung. Aber lieber zahle ich eine etwas höhere Tilgung als einen hohen Zins. Und eine 4.15% Annuität für eine 100% Finanzierung ist ok.

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Ich hoffe, ich werde diese Konditionen auch für die Mehrfamilienhäuser bekommen. Die werfen nämlich eine höhere Rendite ab und somit könnte ich die höhere Tilgung locker schultern.

Wenn alles wirklich gut läuft, habe ich im September/Oktober einen Deal mit nem Mehrfamilienhaus mit sehr guten Finanzierungskonditionen. Nächste Woche Dienstag gibt mir die Bank die Konditionen für meine beiden vorgestellten Mehrfamilienhäuser (oben MFH2 und MFH3). Ich halte euch auf dem Laufenden.

P2P Einkommen

Im August hatte ich P2P-Zins-Einnahmen von 540€. Diese Zahl ist bereits bereinigt durch die ausgefallenen/rückständigen Kredite bei Bondera. Im Vergleich zu Juli von 145€ konnte ich die Zinsen um das Dreifache steigern, ohne selbst was dafür zu tun. Wie vorher schon geschrieben, braucht P2P etwas Anlaufzeit.

Die Zinsen sind auf allen drei Plattformen extrem gestiegen, trotzdem wirft Bondera die höchste Rendite ab. Das war mir vorher schon klar, da die es bei Bondera keine Rückkauf-Garantie wie bei Mintos/Twino gibt und somit höhere Kreditzinsen vom Kreditnehmer direkt an mich als Investor weiter gegeben werden. Ich hatte damit gerechnet, dass sich die hohen Zinsen durch die ausgefallenen Kredite die Waage halten, aber trotzdem werden einfach extrem viel Zinsen erwirtschaftet und die decken die Ausfälle um ein Vielfaches. Bei einem eingezahlten Volumen von 15’500.00 € sind die 289€ aufs Jahr hochgerechnet 3.468€ und somit eine Rendite von 22%. Pervers gut. Ich bin gespannt, wie die kommenden Monate laufen.

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ps: Eben meine Briefwahl in die Post gegeben 🙂

Zwischenfazit 2017

Hallo liebe Freunde,

Das Jahr 2017 ist zur Hälfte rum und ich kann in kleines Zwischen-Fazit zu meinem Immobilien-Projekt schreiben. Wie ich mich damit fühle, wie weit ich bei meinen Zielen bin und wie ich die Zukunft sehe. Fangen wir mit den Zielen an.

Ziele 2017

Anbei meine Ziele, die ich mir für 2017 im Bereich beruflich/Immobilien gesetzt hatte.

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Ich hatte im Jahr 2016 sechs Wohnungen gekauft, also hatte ich diese Zahl für 2017 verdoppelt. Ich bin ein großer Freund vom Verdoppeln der Ziele! Das hört sich beim Aufschreiben der Ziele immer sehr ambitioniert und groß an, stellt sich später aber als sehr realistisch heraus. Das halbe Jahr ist rum und ich habe bereits 13 Wohnungen gekauft. Das Ziel ist also übererfüllt.

Als zweites Ziel hatte ich mir ein Mehrfamilienhaus gesetzt. Das konnte ich bisher nicht umsetzen. Bisher habe ich mich auch nicht gross darum gekümmert. Anfang des Jahres hat mir ein Makler mal ein paar MFH vorgestellt, aber ich hatte noch einige ETWs mit meiner Bank abzuarbeiten (Lastenübergang). Mittlerweile habe ich sechs „offene“ Wohnungen abgearbeitet und für die verbleibenden vier Wohnungen dürfte der Lastenübergang diesen oder nächsten Monat passieren. ETW14 jetzt mal aussen vor gelassen.

Wenn ich es also ernst meine, muss ich etwas Eigenkapital sparen, um mir ein erstes kleines MFH kaufen zu können. Ich denke da an die Kategorie um die 200.000€. Mal schauen, ob es sowas auf dem Markt gibt und rentabel ist. Dafür müsste ich mich aber bei den Investments von ETWs dieses Jahr zurück halten…und das fällt mir schwer, wie ich weiter vorne schon geschrieben habe (siehe ETW14). Wichtig wären mir hier vor allem der Lerneffekt eines MFH und das Nehmen der nächsten Hürde. Bisher fühlen sich MFH noch sehr „gross“ und unüberschaubar an. Vor allem weil ich das Handling durch die fehlende Eigentümergemeinschaft und die fehlende IHR noch nicht gut einschätzen kann.

Meinen dritten und vierten Punkt werde ich dieses Jahr nicht schaffen. Das liegt aber weniger an mir, sondern mehr an den Gegebenheiten meiner Firma. Ich hatte ein super letztes Jahr und beides in meinem Zielgespräch gefordert. Beförderung und mehr Kohle. Am Ende sind es „nur“ 2.160€ mehr und keine Beförderung geworden. Begründung: „Es muss im Rahmen des Teams bleiben“. So ein scheiss! Wenn es danach geht, dann werde ich nie befördert. Weil die anderen (Mitte 55 Jahre alt) auf ihrem (Senior-)Level verbleiben und kein Bock auf Höheres haben. Und wenn die das Level des ganzen Teams nicht erhöhen, darf ich auch nicht höher. So erstickt man Motivation und Ehrgeiz im Team.

Bezüglich des neuen Wissens habe ich mich gut eingearbeitet. Ich habe zusammen mit der SAP Basis unser BW Portal vom classic auf Fiori umgestellt. Dafür musste ich mir einiges an Wissen aneignen. Habe ich im Selbststudium und mit Hilfe von google und youtube gemacht. Diesen Punkt kann ich also abhaken.

Dazu kommt, dass ich bisher drei grosse Projekte dieses Jahr hatte, und alle on time, on Budget und mit grosser Kundenzufriedenheit abgeschlossen habe. Somit habe ich Ende des Jahres wieder Futter für neue Gehaltsverhandlungen. Wenn ich aber erneut sehe, dass mich mein Team limitiert, dann muss ich wohl die Suche nach etwas Neuem forcieren. Auf der einen Seite schade, da wir nächstes Jahr HANA einführen und ich dort viel lernen kann, auf der anderen Seite will ich keine Karriere bei einer Firma machen. Meine Zukunft liegt in meinen Immobilien.

Bei meinen privaten Zielen habe ich ebenfalls mehr als die Hälfte erreicht, ich bin auf einem guten Weg. Aber das würde hier den Rahmen sprengen.

Aktuelles Passives Einkommen

Und damit kommen wir zum nächsten Punkt, dem passiven Einkommen. Als Ziel hatte ich mir damals 50 Wohnungen gesetzt, weil ich ein passives Einkommen von monatlich 5.000€ wollte. 3.000€ zum Abdecken aller Kosten und 2.000€ für zusätzliches Wachstum. Anfangs des Jahres war ich bei 72 € passiven Einkommen, mittlerweile bin ich bei monatlichen 950 €. Ich habe also fast 20% meines Zieles erreicht. Wenn ich mein passives Einkommen jedes Jahr um 20% steigern kann, dann brauche ich noch 2 Jahre zur finanziellen Unabhängigkeit und 4 Jahre zur finanziellen Freiheit. Das klingt gut und ist realistisch. Ich merke, wie ich dieses Jahr die Investitionskosten für neue Objekte teilweise schon durch den Cash aus den alten Objekten bezahlen kann….das fühlt sich sehr gut und befriedigend an. Es ist wie ein kleiner Schneeball der immer grösser wird. Man bekommt mehr Kohle, bessere Kontakte und mehr Vertrauen in sein Tun. Dadurch erzielt man wiederum noch bessere Ergebnisse.

Grosse Rückschläge blieben bisher aus. Bis auf eine grössere Reparatur von einem Fenster (400€) und dem Absenken der Kaltmiete einer Wohnung durch Mieterwechsel (von 334€ auf 299€) habe ich alles heil überstanden. Meine Mieter machen keine Probleme und die Miete kommt regelmässig. Das darf gern so weiter gehen. Bisher lässt sich alles super remote regeln. Internet und Handy reichen vollkommen aus.

Meine P2P Investments entwickeln sich ebenfalls bestens. Ich habe jetzt schon mehr als doppelt so viel Gewinn wie im Juli…Meine Prognose für Ende August ist der dreifache Gewinn (Zinseinnahmen). Ein Fazit kann ich aber erst am 1.9. geben, wenn der August komplett abgeschlossen ist. So wie es aussieht, braucht P2P immer erstmal einen Monat Anlauf um richtig ins Rollen zu kommen. Also bei jeder neuen Einzahlung dauert es rund 1 Monat, bevor es richtig losgeht. Momentan bin ich mit ungefähr 50.000€ dort investiert und werde es erstmal bei diesem Betrag belassen. Meine Sparraten die kommenden Monate werde ich auf meinem Konto liegen lassen, um zukünftige Kaufnebenkosten zahlen zu können (siehe Text zum MFH oben).

Allgemeine Zufriedenheit

Allgemein bin ich sehr zufrieden mit allem Erreichten. Ich merke, dass es Schritt für Schritt voran geht und Immobilienkauf wie jedes andere Gebiet erlernbar ist und mit der Zeit immer einfacher wird. Übung macht den Meister. Zusammen mit dem Wissen, dass man vieles von Zuhause machen kann, ist das eine wichtige Erkenntnis. Das zeigt mir, dass ich meine berufliche Zukunft in diesem Business haben kann. Diese Zukunft trägt zwar mehr Verantwortung – Grosse Zahlen, Einfluss von Mietern – , aber auch wesentlich mehr Kontrolle und weniger Arbeit.

Vielleicht steigt die Arbeit mit den Immobilien in Zukunft, aber da sehe ich kein Problem. Diese Arbeit macht mir nämlich sehr viel Spass. Man hat die volle Kontrolle, hat zeitliche und örtliche Unabhängigkeit und macht alles für sich. Für niemanden anderes. Diese Kombination ist mir sehr wichtig.

Ich merke, wie ich in meinem „normalen“ Job immer demotivierter werde. Ich habe überlegt woran das liegt. Eigentlich habe ich gerade ein spannendes Projekt. Trotzdem bin ich etwas demotiviert, weil ich eben weiss, dass es etwas viel cooleres gibt (Selbstständigkeit mit eigenen Immobilien). Die Freiheiten und die Entfaltungsmöglichkeiten bei den Immos motivieren mich dermassen stark, sodass ich für die Aussichten in meinem normalen Job keine Augenbraue mehr verziehen kann. Trotzdem bin ich auf meinen normalen Job (noch) angewiesen, um meine aktuellen Kosten zu decken und für meine Investitionen sparen zu können. Ich merke, wie ich mich diesbezüglich stark zusammen reissen muss. Ähnlich wie der 63 jährige Rentner, der mit 67 Jahren in den Ruhestand darf. Ich muss mir also etwas überlegen, wie ich mich noch 4 Jahre für meinen normalen Job begeistern kann. Mal schauen. Parallel dazu habe ich noch eine andere Idee. Die ist aber noch nicht spruchreif, dazu im nächsten Monat mehr.

Weiteres zu meinem Immobilien-Jahr

Dieses Jahr hatte ich bei Freunden einen kleinen Vortrag zum Thema finanzielle Freiheit gehalten und der kam sehr gut an. Es ging nicht um Expertenwissen oder Geldverdienen, sondern lediglich um das Aufzeigen eines neuen, interessanten Weges. Was die Leute draus machen, ist ihnen dann überlassen.

Des Weiteren treffen wir uns in Zürich regelmäßig im Monat zum Immobilien-Stammtisch. Vor knapp 1,5 Jahren hatte ich den Stammtisch zusammen mit einem anderen Investor ins Leben gerufen und mittlerweile sind wir 24 Leute in der Whatsapp-Gruppe und 9 Personen beim Stammtisch. Weitere Investoren sind gerne gesehen!

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Meine Wohnung #20

Letzte Woche habe ich von einem Makler eine Wohnung angeboten bekommen. Ich fragte neugierig nach, da es laut Expose 7.7% Rendite waren. Ich wollte wissen, ob die Angabe in Kaltmiete oder Warmmiete waren. Oft freut man sich zu früh, weil die Makler die Warmmiete angeben und man so auf die falsche Rendite kommt.

Diesmal hatte ich Glück und es war Kaltmiete. Also ließ ich mir weitere Unterlagen zukommen und schaute mir alles an. Ich gab alle Daten in mein Excel-Tool ein und der Cashflow ließ sich sehen.

Meine beiden Kriterien (mindestens 7% Rendite)  und 1 Promille Cashflow  (64€ monatlicher Cashflow bei  62.000€ Kaufpreis) waren erfüllt, ich wollte zuschlagen. Trotzdem setzte ich einen niedrigeren Kaufpreis an, einfach aus Prinzip. Ich bot 55.000€.  Außerdem wollte ich, dass der Verkäufer einen Nachmieter zu gleichen Kaltmiete findet, sodass ich meine Rendite sicher habe. Die alte Mieterin war Rentnerin und ging in ein Pflegeheim.

Hier die Eckdaten der Wohnung.

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Die Wohnung liegt in Grünau Mitte, einige werden jetzt meckern. Zu Recht, anscheinend ist es ein unbeliebtes Viertel mit Wohnsilos.

Dieses Gebäude ist allerdings sehr neu (1996) und hat im gleichen Haus  einiges an Gewerbe (Banken, Therapien, Ärzte, usw.). Somit ideal für Rentner. Ich habe die Erfahrung gemacht, Rentner zahlen gerne mehr, wenn der Supermarkt, der Arzt, die Bank usw. gleich um die Ecke sind. Der Grundriss ist ebenfalls perfekt und sogar mit Balkon.

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Ich bin gespannt wie es weiter geht. Die Mieter-Suche geht los, sobald ich die Vollmacht vom Eigentümer bekomme. Er übernimmt die Kosten. Wenn sich nur ein Mieter zur geringeren Miete finden lässt (wovon ich nicht ausgehe), dann muss ich den Kaufpreis nochmal verhandeln oder gegeben falls den Deal abblasen.

Vier neue Wohnungen

Hallo liebe Freunde,

zurzeit gibt es einige Kleinigkeiten zu berichten, die mich die letzten 2 Monate begleitet haben. Fangen wir erstmal mit meinen neuen Investments an.

3er Wohnungspaket

Im Juni hatte ich einen Notartermin für ein 3er Wohnungspaket in Leipzig. Es sind alles 1-Zimmer-Wohnungen um die 35qm².

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Auf den ersten Blick nicht ganz so spektakulär, aber auf den zweiten Blick. Erstes sind alle drei Wohnungen gerade frei geworden und die erste konnte bereits zu einer höheren Miete neu vermietet werden. Den Makler hat noch der Vorbesitzer bezahlt, da der Eigentumsübergang wohl erst sehr spät ist (Grund erkläre ich später). Ich gehe davon aus, dass die anderen beiden Wohnungen ebenfalls teurer neu vermietet werden können.

Zweitens waren die Konditionen meiner Bank für eine 110% Finanzierung die gleichen wie für eine 100% Finanzierung. Dadurch erhöht sich zwar der absolute Wert der Annuität um 11% von 3.232€ auf €3.596€, aber dafür kann ich mit dem gesparten Geld gleich die nächste Immobilie suchen. Und solange eine Immobilie cashflow-positiv ist, passt alles.

Leider ist zwei Wochen vor Notartermin der Verkäufer verstorben und dadurch wird sich der Verkauf ewig hinziehen. Die Erben haben zwar den Verkauf vollzogen (sie wollten die Kohle), aber die ganzen Umschreibungen im Grundbuch werden sich ewig hinziehen. Daher wird es noch eine Weile dauern, bis ich hier Kohle sehe. Glücklicherweise ist die Zins-bereitstellingsfreie Zeit sehr lang gewählt und kann bei Bedarf verlängert werden. Habe einen guten Draht zu meiner Bankerin.

Wohnung in Taucha

Beim selben Notartermin habe ich eine weitere Wohnung gekauft. Und zwar in Taucha. Taucha liegt im Speckgürtel von Leipzig und hat Bevölkerungszuwachs.

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Das schöne ist hier eine Miet-Rendite von 9,1% und damit mein bisher bester Wert. Auch hier gabs wieder eine 110% Finanzierung und somit einen Selbstläufer. In Taucha ist das Grundbuchamt viel schneller als in Leipzig, also rechne ich noch im August oder spätestens September mit dem Eigentumsübergang. Eine kleine Familie ist frisch eingezogen und ich bin gespannt wie sich mein erstes Invest außerhalb von Leipzig entwickelt. Damit bin ich jetzt bei 19 Wohnungen. Puhhh…in so kurzer Zeit eine ganze Menge. Aber wer ehrgeizige Ziele hat, muss Gas geben und einen offensiven Wachstumskurs fahren. Läuft bisher sehr gut.

Eigentumsübergang von ETW7, ETW9 und ETW10

Im Juli fand der Eigentumsübergang meiner Wohnung ETW7 statt. Im August kam dann ETW9 und die 5 Wohnungen aus meinem Paket ETW10 dazu. Somit verwalte ich seit knapp einen Monat 7 Mieter mehr. In meiner Wohnung ETW8 hatte ich zwischenzeitlich eine Mieterhöhung angestrebt, die Mieterin hat aber abgelehnt. War auch etwas dreist von mir, aber versuchen kann man es ja.

Kleinere Reparaturen nach Eigentumsübergang

Ich hatte Lasten & Nutzen-Übergang von meiner Wohnung ETW9 zum 1.8.2017, also vor Kurzen. Sechs Tage später ruft mich die Verwaltung an, dass die Vermieterin einen Schaden gemeldet hat (Fenster und Dusche). Ich denke mir: Was für ein Zufall… 6 Tage nach Lasten & Nutzen-Übergang. Also müsste ich das zahlen.

Nun habe ich bei der Mieterin angerufen und gefragt, wie lange das Problem schon besteht. Sie meint, das Problem besteht schon seit Ewigkeiten. Auf meine Rückfrage, warum sie das nie dem alten Eigentümer gemeldet hat, sagte sie, dass sie Angst hatte. Sie hatte mal Streit mit dem alten Vermieter und seitdem hatte sie immer Angst sich wegen sowas bei ihm zu melden. Die Mieterin ist 80, also verständlich.

Nun war die Frage wer dafür aufkommt. Die Diskussion dafür gibt’s hier

Leasing in Kredit umgewandelt

Weiter vorne könnt ihr sehen, dass ich für mein Leasing eine Menge Geld bezahlt habe. 1.370CHF pro Monat. Also ungefähr 1.245€. Mein Auto macht mir immer noch sehr viel Spass, allerdings war die Rate sehr hoch und ich habe überlegt, was ich machen kann. Ich habe mich bei meiner Bank gemeldet und konnte mein Leasing in einen Konsumkredit umwandeln. Dadurch ist der Zins von 4,4% auf 3,3% gesunken. Zusätzlich haben wir die Laufzeit von 4 auf 10 Jahre verlängert. Dadurch konnte meine monatliche Belastung von 1.245€ auf 745€ gesenkt werden. Also um 40%. Nun hatte ich 500€ mehr im Monat zur Verfügung. Damit wollte ich ein kleines Experiment wagen. Sicherlich werden mich nun einige von euch kreuzigen,mich für dumm halten oder auslachen. Ich habs trotzdem gemacht, es passt zu meiner offensiven Strategie. Ich habe meiner Bank gesagt, sie sollen meine monatliche Rate von 1.245€ so belassen wie sie ist und stattdessen einfach die Kreditsumme erhöhen. Den Überschuss nach Ablösung des Autos sollen sie mir ausbezahlen.

Folgende Rechnung:

Für die monatlichen 1.245€ auf 10 Jahre habe ich von der Bank eine Summe von 107.500€ von der Bank bekommen. Mit 65.000€ davon habe ich den Rest-Betrag vom Leasing abgelöst und die anderen 45.000€ sind auf mein Konto gewandert. Diese 45.000€ habe ich auf meine drei P2P Konten geschoben und lasse das Geld dort für mich arbeiten.

Der Grundgedanke:

Die Bank möchte 3,3% Zinsen auf das Geld und beim P2P bekomme ich 10% Zinsen. Also 6,5% Gewinn. Meine monatlich Belastung ist dieselbe wie vorher. Nur, dass jetzt für die selbe monatliche Rate 40% für Invest (P2P Kredite) drauf gehen, anstatt 100% für Konsum (Leasing). Somit wende ich hier für die P2P Kredite den gleichen Hebel an, wie wir alle für unsere Immobilien anwenden. Jeder kann davon halten was er will, ich finde es einen Versuch wert. Im Laufe des Threads werdet ihr sehen wie es sich entwickelt.

Fazit nach 2 Monaten P2P

Anbei die Zinsen meiner ersten beiden Monate bei P2P. Alle Plattformen brauchen natürlich etwas Anlaufzeit, vor allem Bondera. Dafür werden sie umso ergiebiger, umso länger die Kohle dort verweilt. Sicherlich sind 2 Monate noch keine Aussagekraft, aber schon recht hübsch. Vor allem bei einem monatlichen Aufwand von 5 Minuten. Auto-Invest seit dank. Ab dem nächsten Monat werde ich die monatlichen Werte tracken und hier aufführen. Vor allem werde ich auch beschreiben, wie sich die Erträge mittels des oben geschriebenen Hebel-Effektes entwickeln. Ich bin gespannt.

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Rückmeldung zur Steuererklärung

Diese Woche kam meine Steuererklärung zurück. Von den -15.000€ wurden nur  -4.000€ anerkannt. Vor allem, weil das Finanzamt meine Kilometerpauschale nicht akzeptiert hat und mit 30Cent pro Kilometer gerechnet hat. Ich muss ein paar mehr Nachweise erbringen und am besten Fahrtenbuch führen. Pffff…..ich werde dem Ganzen nachgehen und schauen, was ich noch rausholen kann.

Privates

Ich bin mit meiner Freundin zusammen gezogen. Dadurch habe ich erstmal ein paar höhere Kosten (Gemeinsam Essen & Ausgehen), das wird sich aber schnell umkehren. Sie selber ist aus dem Ausland zu mir gezogen und sucht sich hier einen Job. Sobald sie etwas gefunden hat, wird sie ihren Beitrag zum Haushalt beisteuern und ich kann eventuell meine Sparquote erhöhen.

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Ich bin zurzeit super zufrieden. Privat glücklich und meine Immo-Strategie funktioniert super. Nur mein normaler Job ist momentan etwas langweilig. Ich hoffe hier kommen demnächst wieder interessante Projekte.

Soooo…genug geschrieben für heute. Ich wünsche euch allen viel Erfolg bei euren Projekten und jetzt viel Spass beim Kommentieren 🙂

Erfahrungen als Vermieter

Hallo liebe Freunde,

da sich zurzeit nichts Großes bei mir tut, möchte ich über ein paar Kleinigkeiten schreiben, welche meinen Vermieter-Dasein bestimmt. In zwei Wochen habe ich einen Notartermin für die nächsten 4 Wohnungen, aber dazu mehr in zwei Wochen.

Pokern bei der Vermietung

Im Mai hatte ich Eigentumsübergang bei einer meiner neuen Wohnungen. Dort war ein Parkplatz dabei. Ich schrieb die Mieterin laut Mietvertrag an, dass sie in Zukunft die Miete auf mein Konto überweist. Sie reagierte nicht. Bei Nachfrage beim alten Sondereigentumsverwalter kam heraus, dass die offizielle Mieterin diesen Parkplatz an ihre Schwägerin abgetreten hat und ich mich bei ihr melden soll. Der alte Sondereigentumsverwalter fragte mich, ob er das für mich kostenfrei erledigen soll. Ich willigte ein. Allerdings wollte ich gleich alles richtig machen und den Mietvertrag auf die neue Benutzerin umschreiben. Durch die Blume erzählte mir der Sondereigentumsverwalter, dass mittlerweile 15€ mehr pro Monat üblich wären. Der alte Eigentümer hatte nie erhöht. Also wollte ich 10€ mehr….damit war ich zufrieden. Damit ging der Sondereigentumsverwalter zur neuen Vermieterin, welche aber den neuen Miet-Zins ablehnte. Sie sagte, bei dem neuen Preis würde sie kündigen. Ich ließ mich nicht darauf ein, da der Sondereigentumsverwalter ebenfalls meinte, die Parkplätze stehen nie lange leer….auch zu einem höheren Preis nicht. Ich ging auf Risiko und verlangte den höheren Preis….auch ein wenig in der Hoffnung die Mieterin würde bluffen. Leider kündigte sie wirklich und ich muss mir einen neuen Mieter für den Parkplatz suchen. Shit happens 😉

Unfähige Notar-Gehilfe

Im Dezember 2016 hatte ich eine Wohnung gekauft/beurkundet. In der Regel wusste ich, dass das Grundbuchamt locker 3-4 Monate braucht und daher habe ich mich auf den richtigen Ablauf verlassen. Nachdem ich nach 5 Monaten immer noch keine Post hatte, fragte ich nach. Nach ewig langen Hin-und-Her-Telefonieren bekam ich heraus, dass der Notar die Unterlagen an die falsche Stelle der Stadt geschickt hatte. Meine Wohnung liegt im Sanierungsgebiet, also muss die Sanierungsbehörde zustimmen, bevor das Grundbuchamt tätig werden kann. Ich rief beim Notar an und bat darum, dass er die Unterlagen bitte an die richtige Behörde schickte.

Dann wartete ich wieder 2 Wochen. Ich wollte auf Nummer sicher gehen und rief nochmal bei der Behörde an. Und wisst ihr was? Die Unterlagen waren immer noch nicht da. Leicht wütend rief ich wieder beim Notar an und fragte wo das Problem sein. Man versicherte mir, dass man die Unterlagen sofort nach meinen letzten Anruf nochmal raus geschickt hätte. Ich fragte an welche Adresse. Ich bekam wieder eine falsche Adresse genannt. Kotz. Wie inkompetent! Ich gab der Notarhelferin die richtige Adresse, Telefonnummer und Ansprechpartnerin. Eine Woche später rief ich an, diesmal war alles richtig und schnell angekommen. Blöderweise habe ich jetzt wieder die ewige Wartefrist für das Grundbuchamt, da meine Unterlagen erst jetzt dort angekommen sind und nicht schon im Februar oder März…

Unfähiges Finanzamt

Zu besagtem gleichem Objekt hatte ich auch noch keinen Grunderwerbssteuerbescheid bekommen. Also rief ich dort ebenfalls an und fragte nach. Eine ältere Dame – laut Stimme schon im Delirium – holte die Akte und stellte emotionslos fest „Ohhh…die ist mir wohl unter gegangen“. WTF? Auf meine Nachfrage, ob sie das jetzt machen kann, sagte sie:“ Nein, das ginge nicht. Das dauert mindestens 14 Tage“. Echt jetzt? Job nach Vorschrift. Insgesamt warte ich auf diesen Bescheid schon 6 Monate…mal schauen wie lange es noch dauert. Zum Glück lasse ich meine Bank für die Darlehensverträge immer 1 Jahr Zins-Bereitstellungs-Freie-Zeit eintragen…

Mieterwechsel und Malerarbeiten

Von Mai zu Juni hatte ich einen Mieterwechsel. Der Wechsel hat dank Makler super und reibungslos geklappt. Leider hatte der Mieter die Wohnung schlecht hinterlassen und ich musste einen Maler beauftragen. Nachdem ich 7 Maler angerufen hatte und mir alle wegen Ferien und Kapazitätsprobleme abgesagten, hatte ich leichte Sorgen. Die neue Mieterin wohnte schliesslich schon in der Wohnung und wollte Nachbesserung. Also schickte ich eine Massen-Mail an 20 lokale Makler raus. Fünf meldeten sich, zwei machten ein Angebot, einer erledigte die Arbeit zwei Tage später. Geht doch J

Die Rechnung betrug die Hälfte von der hinterlegten Kaution, also musste ich nicht mal was dazu zahlen. Der alte Mieter war ebenfalls froh, schliesslich hatte ich nicht seine komplette Kaution aufgebraucht.

Vortrag über finanzielle Freiheit

Letztes Wochenende war ich in Deutschland bei meinem alten Freundeskreis. Es tat sehr gut die alten Gesichter wieder zu sehen. Einige von ihnen hatte meine Entwicklung mitbekommen und stellten ab und zu Nachfragen zu meinen Investments. Sie waren sehr neugierig. Also schlug ich vor einen Vortrag zum Thema finanzielle Freiheit mit Immobilien zu halten und meinen Freunden einen ersten Einblick zu geben. Getreu einem meiner persönlichen Ziele „anderen eine Inspiration sein“. Der Vortrag ging 90 min und kam sehr gut an. Es ging mir sehr locker von der Hand, da ich mich täglich mit dem Thema beschäftige. Es gab viele Nachfragen und die Zuhörer waren sichtlich angefixt. Ich bin gespannt, wann der Nächste aus meinem Freundeskreis mit Immobilien anfängt.

IHR Rücklagen in P2P Kredite

Seite einiger Zeit stört mich das Rumliegen meiner IHR-Rücklage auf meinem Konto. Dort bekomme ich keine Zinsen und Reparaturen habe ich momentan kaum. Also überlegte ich mir, wo ich mein Geld anlegen kann. Ich beschäftigte mich einen Abend mit P2P Plattformen, schaute viele Youtube Videos und las Berichte zu den verschiedenen Plattformen. Ich habe mich für Mintos und Twino entschieden. Die Accounts waren einfach angelegt und das Geld schnell investiert. Gleich am nächsten Tag hatte ich die ersten Zinsen bekommen. Erstmal nur wenige Cent, aber Kleinvieh macht auch Mist. Außerdem ist es ein tolles Gefühl sein Geld wachsen zu sehen .

Momentan lege ich monatlich(neben der WEG-Rücklage) 5€ pro Quadratmeter zurück. Diese Rücklage wandert nun monatlich per Dauerauftrag auf das P2P Konto. Dort legt es mein Auto-Invest automatisch an. Alles sehr einfach und automatisiert….so muss das sein.

Nach einen Monat werde ich mal ein Feedback geben. Auf den Plattformen kann man Kredite mit einer Laufzeit von maximal 1 Monat auswählen. So wäre das Geld schnell verfügbar, wenn man es braucht. Da ich momentan keine Reparaturen habe und Kleinigkeiten aus dem laufenden Cash  bezahle, habe ich auch längere Laufzeiten. Für mich ist es ein kleines Experiment. Wenn es läuft, bleibe ich dabei. Falls nicht, werde ich es wieder sein lassen. Auszahlung habe ich schon probiert…funktioniert problemlos an einem Werktag.

Neues Zwischen-Ziel für mehr Lebensqualität – Nur noch 75% Arbeiten

Immer wieder mache ich mir Gedanken, was ich mit meiner finanziellen Freiheit mache. Einige Sachen hatte ich schon in einem kompletten Beitrag geschrieben. Siehe hier. Leider dauert das noch eine ganze Weile und meine normale Arbeit ist manchmal so spannend wie eine Rolle Klopapier.

Daher checke ich immer wieder meine Finanzen und meine Haushaltsrechnung. Ich habe die aktuelle Haushaltsrechnung einer zweiten Rechnung gegenüber gestellt. Die zweite Rechnung ist mit 75% Lohn. Also wenn ich nur 75% arbeiten würde. Beide Rechnungen sehen wie folgt aus:

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Dabei würde sogar noch mehr übrig bleiben, da ich einfach nur 25% abgezogen habe und nicht den geringeren Steuersatz berücksichtigt habe (Steuerprogression). Die mittlerweile deutlich bessere Rechnung kommt durch eine Gehaltserhöhung, die Umwandlung von 13 Gehältern auf 12 Gehälter und die Ablösung meines Leasings durch einen Kredit zu Stande. Außerdem fließt der Cash der Wohnungen mit ein.

Warum mache ich das? Ich habe mir überlegt, dass ich sehr gerne reise…vor allem nach Südamerika. Leider fehlt mir die Zeit, da ich nur 30 Tage Urlaub im Jahr habe. Durch meine neue Rechnung könnte ich meine Arbeitszeit auf 75% senken. Dadurch könnte ich jeden Monat für eine Woche Urlaub machen und in die Karibik fliegen. Und hätte trotzdem noch Geld zum weiteren Investieren übrig. Toller Gedanke. Jeden Monat einmal in den (kurz)-Urlaub….das wäre unglaublich viel Lebensqualität. Sollte es mit dem Geld mal knapp werden, kann ich wieder auf 100% Arbeit erhöhen. Ich glaube für meinen Chef wäre das immer in Ordnung. Ich liefere gute Leistung und er kann sich auf mich verlassen. Ich mache ihn glücklich, er macht mich glücklich.

Sicherlich werde ich noch die nächsten Eigentumsübergänge abwarten und dann kann ich Ende Jahr (oder vielleicht früher) mit meiner Idee durch starten.

Was haltet ihr davon? Auf Kommentare zu allen Punkten  – besonders 75% Arbeit und P2P Kredite – bin ich sehr gespannt.